Москва - чуть ли не единственный город в России, где планомерно развивается высотное строительство. Возрождение этой традиции со времен знаменитых сталинских высоток началось с 1995 года. Именно тогда была разработана весьма амбициозная программа «Новое кольцо Москвы», которая предполагала до 2015 г. возведение 60 высотных зданий в «серединно-периферийном поясе» столицы. Общая стоимость проекта только изначально оценивалась разработчиками в $5 млрд.
Столь активное внедрение высотного строительства в Москве имеет определенную экономическую основу и в целом отвечает мировым тенденциям развития мегаполисов. Да и сам факт наличия квартиры в небоскребе -показатель высокого статуса ее владельца. Все без исключения небоскребы - жилье бизнес и элиткласса.
Но как показывает мировая практика, квартира в высотке -палка о двух концах. Об особенностях "жизни под облаками" говорим с депутатом Государственной Думы, председателем "Комитета помощи пострадавшим дольщикам" Антоном Беляковым.
- Антон Владимирович, наверное каждый мечтает обзавестись квартирой этаже скажем так на 50-ом?
- Действительно, такая покупка выглядит очень привлекательно, однако любой, кто планирует подобное приобретение, должен учитывать, что в России на данный момент отсутствует как таковой опыт возведения домов с высокой этажностью, что делает такие постройки весьма рискованным предприятием.
Вы наверно удивитесь узнав, что в России до сих пор не существует нормативов высотного строительства. Действующие СНиПы устанавливают нормативные требования для жилых зданий высотой только до 25 этажей и общественных зданий высотой до 16 этажей, поэтому при проектировании каждого высотного объекта разрабатывают специальные технические условия, в которых помимо требований, содержащихся в нормах для обычных зданий, указывают специфические (дополнительные) требования, учитывающие особенности объемно-планировочных и конструктивных решений высотных зданий, мероприятий по пожарной и комплексной безопасности, а также их инженерного оборудования. Эти технические условия разрабатывают, как правило, специализированные организации совместно с генеральным проектировщиком, согласовывают с заинтересованными органами надзора, в том числе на федеральном уровне, и утверждает заказчик строительства. Такого рода проекты большинство застройщиков согласовывают в надзорных органах в индивидуальном порядке.
- Получается, застройщик может, приложив определенные усилия, согласовать любые технические условия, в том числе отличающиеся например, от мировых стандартов строительства высоток?
- Совершенно верно. Но справедливости ради надо сказать, что отчасти эту проблему пытаются решить на местном уровне. В частности, Правительством. Москвы были утверждены «Временные нормы и правила проектирования многофункциональных высотных зданий и зданий-комплексов в городе Москве».
Нормы распространяются на проектирование, экспертизу и разработку технических условий на отдельно стоящие или находящиеся в составе многофункциональных комплексов зданий высотой более 75 и до 400 м. Содержащиеся требования учитывают специфику высотных зданий и являются дополнительными по отношению к действующим нормам. До сих пор именно в соответствии с этими временными нормами и ведется все высотное строительство в столице. Схожий пакетов документов сейчас принимают в Питере. Тем не менее, по оценкам экспертов, в процессе многочисленных индивидуальных, по сути, согласований застройщик, взявший на себя труд возвести высотку, часто отходит от утвержденных норм, тем более, что они не носят единого характера, и просто переносит апробированные на домах с более низкой этажностью конструкции на высотки, что не допустимо, так как высотное здание изначально требует других расчетов.
- Какие специальные требования предъявляются к высотным сооружениям?
- Их множество. Начнем с того, что пока среди ученых вообще нет однозначной оценки возможности возведения такого количества небоскребов в Москве. Особое внимание должно уделяться грунту. Обязателен анализ процессов, влияющих на инженерно-геологические свойства грунтов, и прогноз изменения свойств грунта при возведении зданий. Другими словами, строительство небоскреба требует весьма кропотливого исследования грунта и дальнейшего «неспешного» строительства с отстаиванием фундамента и постоянным мониторингом реакции почвы на увеличение нагрузки. При нынешней гонке на рынке недвижимости, это, на мой взгляд, утопия.
Повышенные требования предъявляются и к самой конструкции многоэтажного здания. Для малоэтажных зданий коэффициент надежности составляет 5%, а для высотных – 10-15%. То есть если балка должна удерживать 100 тонн, то в расчеты закладывается 115 тонн. Должно быть увеличено количество и длина скважин на пятне застройки. Помимо разрезов должны быть построены изолинии кровли несущего слоя. В частности, обязательным является проведение трехосных испытаний в различных условиях дренирования…
- После Ваших слов, перспектива покупки квартиры в небоскребе кажется не такой уж радужной…
- Перспектива покупки любой квартиры радужна, особенно в условиях кризиса! И многие находят в небоскребах очевидные плюсы: это и развитая инфраструктура, как говорится "не выходя из дома" (небоскребы строятся по принципу "город в городе"), и чистый воздух, и конечно прекрасный вид из окон. Это вопрос вкуса, и конечно суммы, которую покупатель готов потратить. Я говорю лишь о технических особенностях, которые могут помешать получить наслаждение от перечисленных выше плюсов.
Например небоскребы более чем малоэтажные постройки уязвимы при пожаре. Если внизу что-то загорелось, то дым быстро распространится по 200-метровой трубе. А на то, чтобы пешком спустится вниз с 40-го этажа, потребуется 30-40 минут. Поэтому встает вопрос, как обеспечить оперативную эвакуацию жителей. Пожарные лестницы достают в лучшем случае до 12 этажа. Именно поэтому все здания выше 10 этажей, по идее, должны быть оборудованы внутренними путями эвакуации с вентилируемыми тамбурами. А системы оповещения и пожаротушения в высотках должны быть полностью автоматизированы, чтобы оперативно сообщить о возгорании и вовремя среагировать. Установка таких систем входит в обязанности застройщика и, естественно, требует от него дополнительных вложений. Но далеко не каждый застройщик может себе это позволить. Достаточно примеров сдачи объектов высотного строительства с нарушением именно правил противопожарной безопасности.
- Как Вы оцениваете темпы высотного строительства в Москве?
В условиях кризиса, когда строительство практически остановилось, давать оценку его темпам очень проблематично. Но все же очевидно, что по срокам проект "Новое кольцо Москвы" просаживается. На данный момент в рамках программы возведено всего несколько высоток – "Эдельвейс" на Давыдковской улице, офисный комплекс Monte Falcone в Семеновском переулке; пока недостроена жилая высотка в проезде Серебрякова возле станции метро "Ботанический сад" и на улице Озерная, владение 37.
В целом хочу отметить, что строительство высотных зданий в городах-миллионерах соответствует мировым тенденциям и несет в себе очевидный положительный экономический эффект. Другое дело, что строительство должно вестись по единым утвержденным на федеральном уровне нормативам высотного строительства под жестким контролем надзорных органов.