Наступивший 2009 год станет для России периодом развития экономического кризиса. Одно из его очевидных и серьезнейших последствий – обвал строительной отрасли. Уже во второй половине минувшего года «замораживание» строек в связи с дефицитом финансирования начало приобретать массовый характер. Учитывая, что 23 строящегося в стране жилья обеспечивается за счет вложений индивидуальных покупателей, именно граждане станут главными жертвами кризиса в этой индустрии. В результате в России сформируется новый класс обманутых соинвесторов жилищного строительства, который, вероятно, может насчитывать до 2,5 млн. семей.
В наиболее сложной ситуации в настоящий момент оказались граждане, которые приобрели жилье на ранних стадиях строительства – такие объекты в условиях кризиса будут замораживаться практически со 100% вероятностью. Антикризисные меры властей, такие как передача объектов для достраивания стабильным компаниям и бюджетное субсидирование прежде всего коснутся почти завершенных проектов. Доля таковых в общем объеме жилищного строительства невелика. Например, из общего количества московских строек на рынке жилья в стадии завершения находится всего 20-25%, в стадии активного строительства - около половины, а 10-15% проектов либо проходят стадию инвестиционной проработки и получения документации, либо находятся в стадии выхода на земельный участок.
Положение покупателей недостроенных квартир усугубляется тем, что в случае банкротства компании-застройщика перспективы получения денежных компенсаций ничтожны. Во-первых, очевидно, что стопроцентного возмещения вложенных средств от прогоревшей фирмы ожидать не приходится. Во-вторых, если застройщик объявляет себя банкротом, создается определенная очередь погашения его задолженностей: зарплата сотрудников, налоги, крупные инвесторы и т. д. Физические лица – инвесторы, таким образом, оказываются замыкающими в этой очереди, и средств для погашения долга перед ними может просто не хватить.
Наибольшие шансы получить компенсацию, пусть и потратив массу времени и нервов на разбирательства, имеют граждане, заключившие договора долевого строительства. Их правовое положение достаточно четко регулируется ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве». После вступления в силу этого закона в 2005 году и последующего принятия поправок к нему дольщики получили значительные привилегии по сравнению с компаниями-застройщиками. Неудивительно, что последние стали отказываться от работы по долевой схеме и начали использовать более удобные для себя варианты, такие как соинвестирование по вексельной схеме и предварительные договоры купли-продажи. В большинстве случаев компании привлекают граждан к участию в финансировании строительства жилья именно на их основе.
При заключении договора предварительной продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, такой договор не подлежит обязательной регистрации в государственных органах. Кроме того, общим требованием закона к предварительным договорам является строгая определенность предмета договора (в данном случае - квартиры). Квартиру в доме, строительство которого находится на нулевой стадии, не всегда возможно должным образом описать в договоре, поэтому он может быть признан судом недействительным. В любом случае, при заключении подобного договора обязанности застройщика перед покупателем возникают не раньше официальной покупки квартиры, а до этого у инвестора почти нет рычагов юридического воздействия на застройщика, задерживающего обещанную квартиру.
По официальным данным, в Москве не более 20% сделок с недвижимостью проводится по договорам долевого участия. Однако есть основания утверждать, что эта цифра значительно завышена. Сейчас, когда кризис заявил о себе в полной мере, а банки все меньше стремятся кредитовать строительные проекты, использование «серых схем» привлечения денежных средств физических лиц только увеличивается и усложняется, в то время как долевое строительство практически исчезает из практики.
Сергей Фролов