Графики изменений фондового рынка и цен на жилье в течение пяти лет росли практически одинаково. Однако полгода назад синхронность нарушилась, и недвижимость стала дорожать гораздо быстрее, чем акции. Эксперты считают, что часть инвесторов переориентировалась с рынка акций на рынок недвижимости, пишет газета «Бизнес».
Если сопоставить графики изменения индекса РТС и индикатора рынка недвижимости (ИРН), который еженедельно вычисляется одноименной исследовательской группой, сильное сходство их трендов становится видно невооруженным глазом. И тот и другой, начиная с 2001 года, постепенно менялись в большую сторону, причем с примерно одинаковыми темпами роста.
Однако в мае 2006 года синхронный рост закончился – цены на жилье, а вслед за ними и индекс рынка недвижимости продолжал расти, а индекс РТС перестал прибавлять в весе, отклоняясь то в одну, то в другую сторону.
«Как правило, коэффициент корреляции фондового рынка и рынка жилья очень высок, - говорит управляющий директор компании «Финам-менеджмент» Сергей Хестанов. - В странах со стабильной и развитой экономикой он вообще находится на уровне 0,7-0,8». (Максимальный коэффициент равен единице. Он показывает абсолютную зависимость и полную синхронность графиков).
Несколько иной точки зрения придерживается аналитик Юникор-банка Павел Ворожцов. «Оба показателя могут меняться под влиянием одних и тех же факторов, хотя и мало зависят друг от друга, - считает он. – Например, в России на рост обоих оказывали влияние цены на нефть и подъем экономики».
Позицию Ворожцова разделяет руководитель проекта «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. «Постройте график изменений на большинство товаров или услуг в России за последние три-пять лет, и вы увидите постепенный рост цен на них, - говорит он. - Сходство трендов РТС и ИРН - скорее совпадение, вызванное общим оживлением экономики, нежели сильная взаимосвязь между ними». По словам Репченко, расхождение графиков можно расценивать как один из признаков того, что «период взрывного роста экономики закончился, и она оказывается на распутье».
Однако опрошенные эксперты приводят более прозаическую причину. Дело в том, что весной-летом текущего года произошел отток денежных средств из фондового рынка на рынок недвижимости. «В мае-июне цены на нефть на мировом рынке стабилизировались на отметке исторических максимумов $75-77 за баррель, а с июля 2006-го началось падение до $58 за баррель, - напоминает заместитель генерального директора по организации продаж инвестиционно-строительной компании «М.О.Р.Е.плаза» Алексей Медведев. - Фондовый рынок на это отреагировал стабилизацией котировок. А на рынке недвижимости к тому времени возник небывалый дефицит предложения, и цены улетели вверх».
«В 2001-2005 годах предложение еще могло удовлетворить спрос на жилье, поэтому цены росли более-менее равномерно», - говорит Алексей Медведев. «Но весной этого года сократился объем предложений, в связи с чем и началось расхождение трендов индикаторов»,- считает Сергей Хестанов.
По мнению генерального директора брокерского дома «Золотые ворота» Романа Мурадяна, весной 2006 года стало особенно явным расхождение между двумя инструментами по соотношению «риск-доходность». «В сегодняшних условиях рынок ценных бумаг гораздо более рискованный, но при этом он не более доходный, чем рынок недвижимости, - говорит Мурадян. - Вряд ли сейчас можно найти более ликвидный и надежный инструмент вложения денег, чем недвижимость».
Статистика 2006 года красноречиво подтверждает его слова. С начала года индекс стоимости рынка недвижимости вырос на 78%, а индекс РТС (по окончании торговой сессии 13 ноября) - на 51%.